Аннотация: Идея разделения права распоряжения и права владения и извлечения выгоды из владения известна человечеству с древнейших времен, а рождение и распространение современной аренды еще раз подтверждает, что все новое – это хорошо забытое старое.
Для цитирования: Байсаров, А.Н. История развития правовых отношений аренды в мировой и российской практике / А.Н. Байсаров // The Real Science. 2023. №11. с.10-15. URL: https://s-nawuka.nethouse.me/articles/istoria-arendy-v-mire-i-rossii
По свидетельству историков, аренда, как экономический факт, появилась примерно за два тысячелетия до Рождества Христова, и предметом ее была земля.
Раскрытие сущности арендных отношений восходит к далеким временам Аристотеля. Именно ему принадлежит часто цитируемое в литературе выражение: «Богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности». Иными словами, чтобы получить доход хозяйственнику совсем не обязательно иметь в собственности какое-либо имущество, достаточно лишь иметь право пользоваться им и в результате получать доход.
Многие древние цивилизации, включая греческую и римскую, считали аренду привлекательным, доступным и порой единственно возможным средством приобретения оборудования, земли и домашнего скота. Арендные сделки заключались еще в древнем государстве Шумер. Глиняные таблички, обнаруженные в шумерском городе Ур, содержат сведения об аренде сельскохозяйственных орудий, земли, водных источников, волов и других животных. В этих табличках имеются сведения о храмовых священниках-арендодателях, заключающих договоры с местными фермерами. В притче из Евангелия от Матфея в Новом Завете содержится повествование о владельце земли, который сдает в аренду виноградник и винный пресс, собственником которых он является.
В Древней Вавилонии в Кодексе законов царя Хаммурапи, датированных 1775-1750 годами до н. э., содержались статьи, регулирующие права владения и пользования собственностью: рассмотрены случаи аренды, нормы арендной платы, условия залога имущества. Срок аренды определялся в пределах от 1 года до 5 лет, а арендная плата могла быть как денежной, так и натуральной, в виде доли урожая.
Согласно историческим свидетельствам крестьянская земельная аренда была обычным явлением в Древней Индии в 4-3 вв. до н. э., Древней Греции и Древнем Риме в 3-2 вв. до н. э. Арендаторами становились безземельные крестьяне, расплачивавшиеся за предоставленные участки земли долей урожая.
Ошибочным является мнение о том, что в большинстве стран предмет арендных сделок был ограничен лишь сельскохозяйственными угодьями. На самом деле это не так. Например, в Афинском государстве все шахты принадлежали государству, которое через уполномоченное агентство сдавало их в аренду. В древнем Риме, например, в 483-565 годах император Юстиниан I отразил в законах, известных как Институции, основные принципы и постулаты арендных отношений.
В 1066 году король Норвегии и норманнский герцог внезапно напали на Англию. За две недели дерзкого похода оба флота достигли Англии. Но у них в собственности не было достаточного количества кораблей, а времени и средств на создание новых флотов не хватало. Выход нашелся. Король Норвегии и норманнский герцог взяли в аренду корабли с корабельными командами и оружие. Тогда это была очень серьезная и успешная военная операция. Англичане никак не могли понять, как это удалось их врагам, и ссылались на божественное провидение.
В средние века брали в аренду и дорогостоящие рыцарские доспехи. Существует исторический факт, что в 1248 г. рыцарь из Гаэты Бонфилс Манганелла для проведения седьмого крестового похода взял в аренду комплект рыцарских доспехов в полном объеме под арендную плату, составившую 25 процентов от полной стоимости рыцарских доспехов.
Очень популярна была аренда оборудования и различных инструментов для обработки сельскохозяйственных земель, а также часто брали в аренду лошадей. В средние века в аренду крестьянам сдавались помещичьи, господские земли. Плата за пользование землей взималась в форме издольщины (доля урожая) и испольщины (половина урожая). Арендой пользовались малоземельные крестьяне для временного увеличения своих наделов, но наблюдались и случаи передачи земли в аренду самими крестьянами в целях получения побочного дохода при переходе к ремесленной или иной деятельности. В дальнейшем, в 16-17 вв., развивалась тенденция становления предпринимательской аренды земли, при которой арендатор использовал труд наемных работников, что позволяло ему не только компенсировать арендную плату, но и получать прибыль. Вошла в обиход субаренда.
В России законодательно гражданские правоотношения начали оформляться лишь к 14-15 векам в судных грамотах, которые представляли собой постановления совета бояр и вече, княжеские указы. В этих источниках впервые определились «правила» аренды имущества. В роли арендодателя мог выступать только собственник имущества (это условие на Руси просуществовало до середины 19 века). Предметом аренды могло выступать только недвижимое имущество (поля, луга, огороды). Срок аренды устанавливался по соглашению сторон. Собственник имущества имел право в любой момент времени расторгнуть договор, но существовало условие: аренду нельзя было прерывать до получения первого урожая.
Уложение царя Алексея Михайловича от 1649 года уже разрешало сдавать в аренду и движимое имущество, а также лавки, дворы, торговые ряды. В 16-17 веках наблюдается тенденция становления предпринимательской аренды земли, при которой арендатор использует труд наемных работников. Появляется субаренда. Указ Петра I от 30 января 1701 года и Указ Анны Иоанновны от 8 июня 1738 года вводили в обиход новый тип аренды – отдача земли внаем под постройку (арендатор на длительное время брал в наем участок земли, возводил на нем здания, а по окончании сделки передавал постройки в собственность хозяина земельного участка).
В дореволюционной России значительное оживление аренды земли было связано с крестьянской реформой 1861 года, в результате которой большое количество освобожденных от крепостничества крестьян не получило в собственность земельные участки для масштабного ведения хозяйства. Крестьяне арендовали земли не только у помещиков, но и казенные, удельные и другие вненадельные земли, общее количество которых составляло 50 миллионов десятин. После революции в соответствии с принятым в 1917 году Декретом о земле была отменена частная собственность на землю и аренда земли.
В связи с проведением НЭП (новой экономической политики) в 1922 году был принят Закон о трудовом землепользовании, который разрешал трудовую аренду земли за денежную или натуральную оплату при условии, что земля обрабатывается самим арендатором, без использования наемного труда. Форма трудовой аренды сохранилась в Советском Союзе до 1930 года, после чего она была вначале отменена в единоличных хозяйствах, а в 1937 году повсеместно и полностью запрещена.
В первые годы советской власти, в период с 1921 по 1930 годы допускалась передача в аренду частным собственникам государственных предприятий. В 1922 году было передано в аренду примерно 10000 относительно небольших предприятий на срок до 6 лет на договорных условиях с внесением арендной платы в виде доли продукции, с 1924 года - в денежной форме. В 1930 году частная аренда государственных предприятий была запрещена. С этого периода сохраняются лишь жалкие остатки аренды.
Признаки возрождения аренды появились в начале 60-х годов, когда законодательно были закреплены арендные отношения между государственными предприятиями, а также между предприятиями, организациями и местными советами. Объектами аренды в этот период становятся строения, нежилые помещения, здания, сооружения, отдельные виды оборудования, не используемые организациями, в ведении которых они находятся. Получил распространение бытовой прокат в виде предоставления гражданам со стороны специализированных ателье проката предметов домашнего обихода, бытовой техники, транспортных средств. Впрочем, подобная форма аренды не стала популярной у населения.
Перестройка во второй половине восьмидесятых годов придала новый импульс развитию арендных отношений в нашей стране. Установленные в 1989 году «Основы законодательства об аренде и арендных отношениях» знаменовали новый этап возрождения аренды и придания ей современного облика. Аренда была разрешена во всех отраслях народного хозяйства и стала применимой в отношении самых разных видов имущества любых форм собственности. Арендодателями становятся как государственные органы, ведающие собственностью, так и предприятия и организации; допускается право собственника уполномочивать других лиц выступать в роли арендодателей. Объектами аренды теперь уже могут быть имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, другие материальные ценности. Выдвигается смелая мысль о пожизненной аренде сельскохозяйственных земель с правом наследования, которая, правда не получила затем поддержки законодателей.
Проблема арендных отношений интенсивно разрабатывается в экономической теории и практике. Причем, если в зарубежных странах этот процесс достаточно устойчивый, то в России наблюдается определенная периодизация. Так, арендные отношения были актуальны до начала процесса реформирования, затем наступил период приватизации со всеми вытекающими последствиями, и где-то с начала XXI века, учитывая необходимость пополнения доходной части региональных и муниципальных бюджетов, вновь проблема аренды стала актуальной. Аренда недвижимости и земли становится важнейшим источником пополнения бюджетов всех уровней.
Список источников
1. Абрамова, Е.Н. Гражданское право. Т. 2: Учебник/ Е. Н. Абрамова [и др.] под ред. А. П. Сергеева. - Москва: Велби, 2012. - 878 с.
2. Варламов, А.А. Государственное регулирование земельных отношений: Учебник/ А.А. Варламов, B.C. Шаманаев. - Москва: Колос, 2005. – 336 с.
3. Вейнберг, А.Ю. Аренда: учет, налоги, право: Справочник/ А.Ю. Вейнберг. - Москва: Налог-Инфо, Статус-Кво 97, 2009. - 335 с.
4. Ерофеев, Б.В. Земельное право России: Учебник/ Б.В. Ерофеев. – 8-е изд., перераб. – Москва: Юрайт-Издат, 2004. –656 с.
5. Киселев, С.А. Аренда: правовое регулирование, налогообложение и учет: Учебное пособие/ С.А. Киселев, Д.А. Логунов. - Москва: Издательство АиН, 2010. - 364 с.